การเลือกนายทุนขายฝากหรือนายทุนรับซื้อฝาก

Submitted by บูรพาสิริ on อา, 12/04/2016 - 10:52

การเลือกนายทุนขายฝากหรือนายทุนรับซื้อฝาก


ขายฝากจะใช้เรียกเจ้าของทรัพย์ ซื้อฝากจะใช้เรียกนายทุน
หากทำการขายฝากแล้วไม่อยากให้ทรัพย์หลุด ควรที่จะมีการเลือกนายทุนรับซื้อฝาก หรือนายทุนรับขายฝากให้ดี คือต้องสังเกต ตั้งแต่นายหน้าที่มารับงานว่าเขามีบุคลิกลักษณะอย่างไรให้ความรู้ความเข้าใจกับผู้จะทำขายฝากแค่ไหนคำพูดคำจากอ่อนน้อมหรือไม่ บุคลิกออกไปทางนักเลงหรือไม่ เพราะว่านายหน้ามีความสำคัญต่องานขายฝากมากและจะเป็นคนแรกที่นายทุนจะให้มาตามเงินกับผู้ขายฝากเป็นคนแรก ต่อมาคนที่ต้องสังเกตก็คือนายทุนเอง คำพูดคำจาบุคลิกเป็นอย่างไร การคิดดอกเบี้ยความยืดหยุ่นเป็นอย่างไร อธิบายรายละเอียดสัญญาให้ฟังหรือไม่ พูดถึงการไถ่ถอนอย่างไร คำพูดส่อไปทางข่มขุ่คุกคามหรือพูดให้เรารู้สึกไม่ดีหรือไม่ เช่น ไม่ต่อสัญญาขายฝากให้นะถ้าจ่ายดอกเบี้ยไม่ครบ หรือบางทุนอาจจะพูดว่า ยังไงก็เอาดอกมาจ่ายให้พอสมควรแล้วกันแล้วจะขยายสัญญาขายฝากให้ อะไรแบบนี้ แต่สิ่งที่ควรจะทำเป็นอย่างยิ่งคือ ผู้ทำขายฝากจะต้องมีการสื่อสารพูดคุยกับนายทุนหรือผู้รับซื้อฝากอยู่เป็นระยะและปฏิบัติตามข้อตกลงอย่างเคร่งครัด เพราะนั่นจะทำให้ทุนรับขายฝากรับซื้อฝากมองว่าเราไม่คิดจะปล่อยทรัพย์ขายฝากให้หลุดติดมือนายทุน ทำให้มีเครดิตดีซึ่งจะเป็นผลดีและลดความยุ่งยากในอนาคต เช่นการขอเพิ่มวงเงิน หรือ การไถ่ถอน หากเราไม่มีเงินไปไถ่ถอนแต่ส่งดอกเบี้ยตรงทุกเดือนการขยายสัญญาการขายฝากก็ทำได้ง่ายไม่มีทุนรับซื้อฝากคนไหนไม่อยากได้ดอกเบี้ย ไม่อยากได้ลูกหนี้ที่ส่งดอกได้ตรงทุกเดือน เพราะทุนต้องการดอกเบี้ย

ต่อมาเลือกนายทุนรับซื้อฝากที่แสดงเจตจำนงค์ต้องการดอกเบี้ย เช่น สอบถามความสามารถของลูกค้าในการจ่ายดอกเบี้ย เพื่อให้สอดคล้องกับวงเงินที่ต้องใช้ เนื่องจากนายทุนรับซื้อฝากประเภทนี้ต้องการแค่ดอกเบี้ยจริงๆ และจะประเมินวงเงินกู้โดยดูที่ความสามารถในการชำระดอกเบี้ยของลูกค้าด้วย เพื่อที่ไม่ต้องมีปัญหาในการบังคับคดีหรือยึดทรัพย์ ถ้านายทุนรับซื้อฝากให้ยอดสูง สูง เช่น ให้ยอดรับซื้อฝากสูงเท่าราคาประเมิน หรือสูงกว่าราคาประเมินสัก 2-3 เท่า นั่นคือสัญญาณบ่งบอกถึงว่านายทุนรับซื้อฝากรายนั้นต้องการทรัพย์แน่นอน เพราะหลักเกณฑ์ในการรับซื้อฝากคือ จะรับซื้อฝากที่ 40%-70% ของราคาประเมินราชการเท่านั้น  เหตุผลที่รับในเกณฑ์นี้ก็คือ สามารถทำให้เจ้าของทรัพย์มีความสามารถนำเงินมาไถ่ถอนได้ตามสัญญา และทำให้เจ้าของทรัพย์มีความรู้สึกเสียดายทรัพย์ ไม่ทิ้งทรัพย์ไว้ให้เป็นภาระของนายทุนรับซื้อฝาก

อันดับต่อมา สิ่งที่ต้องดูนายทุนรับซื้อฝาก คือ เรื่องของดอกเบี้ยและระยะเวลาขายฝาก ว่าสามารถเจรจาต่อรองกันได้หรือไม่ ทุนที่ดีต้องสามารถยืดหยุ่นในเรื่องการเจรจาต่อรองและหาทางออกในการไถ่ถอนช่วยผู้ขายฝากด้วย

นายทุนรับขายฝากหรือรับซื้อฝากที่ดีควรประเมินค่าทรัพย์ขายฝากทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีหลายนายทุนขายฝากที่ประเมินค่าทรัพย์ขายฝากให้เพียงแค่ที่ดินเท่านั้นทั้งที่มีสิ่งปลูกสร้างรวมอยู่ด้วย นั่นบ่งบอกได้ว่านายทุนรายนั้นมีแนวโน้มเอียงไปทางเอาเปรียบผู้ขายฝากเป็นอย่างมาก โอกาสเสียทรัพย์ขายฝากมีค่อนข้างสูง

และท้ายสุด นายทุนรับซื้อฝากที่ดีและไม่มีนโยบายยึดทรัพย์นั้น เมื่อใกล้ถึงระยะเวลาไถ่ถอน จะต้องติดต่อได้โดยง่าย หรือไม่ก็จะติดต่อมาหาผู้ขายฝากเอง เพื่อเตือนถึงวันไถ่ถอน แต่หากสุดวิสัยจริงฯ หากติดต่อนายทุนรับซื้อฝากไม่ได้จริงฯ เมื่อถึงวันไถ่ถอน ให้ผู้ขายฝากนำเงินตามสัญญาขายฝากไปวาง ณ สำนักวางทรัพย์ภายในเวลาทำการ ก็จะไม่ทำให้เสียทรัพย์ไป

หมายเหตุ : สัญญาขายฝากจะทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ที่ทรัพย์ตั้งอยู่เท่านั้น ถ้าเกินจากนี้นั่นหมายถึงความไม่ชอบมาพากล